“优惠期6%，现在15%。”——这不是段子，是正在发生的现实。
2025年，越南多家国有银行推出购房贷款方案，首12-24个月利率仅5.5%-6.7%/年。银行说：“放心借，利率低。”
优惠期结束，利率开始“翻脸”。目前，购房贷款利率普遍飙升至13%-15%/年，部分浮动利率贷款甚至高达16%。
去年借钱买房的人，现在要还的利息，翻了一倍还不止。
优惠期8.2%，实际13%-15%——利率“过山车”
先看“四大国有银行”的优惠利率：农业银行（Agribank）最低8.2%，越南外贸银行（Vietcombank）9.8%，越南工商银行（VietinBank）10.5%，越南投资发展银行（BIDV）10.8%。
私营银行更灵活，科技商业银行（Techcombank）9.2%，亚洲商业银行（ACB）9.5%，胡志明市发展银行（HDBank）和先锋银行（TPBank）9.8%。
但优惠期只有6-12个月。一旦到期，贷款转为浮动利率——基准利率+3.3%-3.5%利差，借款人实际要付的利息就是13%-15%/年。
胡志明市东部的房地产，2026年4月
去年5.5%，现在15%——差了近10个百分点
2025年，国有银行首年利率才5.5%-6.7%。当时借钱买房的人，以为“压力不大”。
现在利率普遍涨到8.2%-10.8%，部分方案甚至涨了近5个百分点。而浮动利率下的实际还款，已经触及15%-16%。
当贷款利率从6%涨到15%，月供翻倍都不止。这不是“有点压力”，这是“直接崩盘”。
吸收率从45%跌到20%——没人敢买了
2025年利率9%-11%时，新盘吸收率还能到45%-50%。今年上半年利率12%-14%，吸收率直接跌到20%-30%。
PropertyGuru的数据更直接——超过80%的购房者和投资者只在利率低于9%时才愿意借钱买房。利率超过11%，大部分人直接放弃杠杆。
利率为什么降不下来？
越南投资信用评级股份公司分析：银行资金成本在涨。为了吸引存款，银行不得不提高存款利率，资金成本上升，贷款利率自然跟着涨。与此同时，房地产信贷控制政策持续，即使购房贷款需求很大，利率也很难降。
Dat Xanh Services预测：下半年利率若维持13%-15%，吸收率可能跌破20%。到时候，房价也撑不住。
去年5.5%，今年15%——这不是“利率波动”，这是“利率爆破”。
对去年借钱买房的人来说，现在每个月的还款额，可能已经超过收入的一半。有人开始断供，有人只想卖房脱身。而对还没买房的人来说，他们看到的是另一个信号：借钱买房，可能比买房本身更可怕。
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