证券时报记者 吴家明
当前，全国城市更新行动正处于加速推进的关键阶段，多地城中村改造逐步探索出“政府主导、依法征收、净地出让、市场参与”的全新路径，通过模式与融资机制的系统性创新，从根源上防范项目“烂尾”风险。
近日，深圳落实《城市更新“十五五”规划》新规的首个城中村改造项目——罗湖区螺岭片区改造迎来新进展，项目正式启动签约，标志着项目进入实质性推进阶段，也将为深圳乃至全国超大城市的城中村改造落地探索新路径。
走进深圳罗湖的螺岭片区，时间仿佛回到了上世纪80年代：低矮的楼房和沿街店铺的叫卖声，到处充满了烟火气，螺岭片区也是深圳最早一批建设者的集聚地。公开资料显示，片区“最老”的楼建于1961年，楼龄已经长达65年，超七成房屋建成年限超过40年，半数以上是C级及以上危房，但人口密度高达10万人/平方公里。
“我们1984年就搬到螺岭，这里的房子实在太旧了，我们最怕的就是台风天。”何婆婆已经70岁，在螺岭片区生活了超过40年，她告诉记者，过去十几年的时间里，螺岭片区虽多次传出改造动议，但因利益主体复杂、资金投入庞大、实施周期漫长等现实瓶颈始终未能落地。
据悉，罗湖区将螺岭片区改造作为落实国家政策的实践载体，创新打造“政府主导+国企实施、净地出让+市场参与”模式。政府从监管者变成主导者，规划审批、资金保障、回迁安置，全链条从头管到尾。深圳市属国企天健集团进场，定位是“服务商”，而不是“开发商”，只收固定服务费。值得注意的是，项目采用“专项债+政策性借款”双渠道融资，获批并落地城中村改造专项债，已获两家政策性银行42亿元专项借款授信。在业内人士看来，专款专用、封闭管理，可以从制度上堵死“烂尾”风险。
与此同时，项目规划按照《住宅项目规范》的要求进行了调整，将总建筑面积从47万平方米压缩至37万平方米，建筑限高80米。“建筑面积压缩会影响项目收支平衡，但我们更看重长远的社会效益和居民的居住品质。‘螺岭项目’干好了，本身就是一块金字招牌。”天健集团有关负责人表示。
合一城市更新集团董事总经理罗宇表示，住宅“限容”“限高”对于容积率较高的城中村改造与旧住宅区改造两类项目影响较大。不过，由于住宅用地招拍挂已经落实“限容”，城市更新项目落实“限容”，避免住宅供应出现不对称竞争，有利于共同对接改善性需求。也有业内人士表示，城市更新的经济逻辑正在重构：从“高容盈利”转向“微利保本”，更加聚焦住房品质提升。
此前，国务院正式印发《城市更新“十五五”规划》，标志着我国城镇化进入以“存量提质”为核心的新阶段。中指研究院认为，《城市更新“十五五”规划》落地，对短期、中长期房地产及城市更新工作进行全面部署。城市更新已经成为稳楼市的重要抓手，要加快配套政策落地落实，比如完善财政支持政策、优化金融支持措施等。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，在住房回归到大宗消费品、一般消费品的背景下，随着供求关系重大变化，过去的发展模式难以为继。新时期，城市更新作为新的增长动力，要通过存量更新、品质提升，促进住房消费不断升级，从而发挥房地产在内需中的积极作用。中指研究院研究总监吴建钦表示，随着城市更新的顶层设计进一步完善，下阶段从各部门到各地有望进一步出台更多细化、可落地的支持性政策，合力推动城市更新进入多效益统筹、多模式创新、多机制支持、多要素保障、多主体参与的高质量发展期。
“我现在每天都坚持锻炼身体，就等着搬进环境明亮的新家里，迎接全新的螺岭。”何婆婆对未来的新生活满是憧憬。
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